La estabilidad laboral o cobrar un buen sueldo, requisitos que ya son prácticamente obligatorios
Como era de esperar dado la crisis económica y sanitaria, en estos últimos meses, los bancos han endurecido las condiciones de sus hipotecas. La estabilidad laboral, tener un volumen alto de ahorros o cobrar un buen sueldo se han convertido en requisitos prácticamente obligatorios a la hora de conceder un préstamo para la compra de una vivienda. ¿Qué opciones tienen los clientes? Conviene fijarse bien en los intereses, ya que cambiar de banco puede suponer un ahorro de hasta 40.000 euros.
Entre los meses de Julio y Septiembre, la demanda de créditos hipotecarios creció ligeramente respecto al segundo trimestre y el precio de estos productos se mantuvo bajo.
Condiciones más duras
Sin embargo, los bancos endurecieron las condiciones para conseguir una hipoteca, según la última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España.
En ella se detallan dos motivos. Uno son las peores expectativas relativas a la actividad económica, motivadas en gran parte por la crisis provocada por el Covid-19. El otro es la menor tolerancia de la banca al riesgo, debido tanto a la recesión económica como al entorno de bajos tipos que lastra su rentabilidad.
Además, ahora los bancos se fijan también en el sector en el que el cliente trabaja para determinar si es más o menos arriesgado darnos el crédito.
Una condición que se suma a la de tener una determinada estabilidad laboral y contar con un buen sueldo para que no tener problemas a la hora de pagar las cuotas. Pero también se ha hecho casi obligatorio tener un volumen alto de ahorros, puesto que hay menos bancos que financien más del 80% del valor de la vivienda.
Cambiar de banco
Con el objetivo de ganar clientela, hay cada vez más bancos dispuestos a asumir la deuda y rebajar el precio de la financiación a cambio de trasladar la hipoteca. Por ello, muchos consumidores se empiezan a plantear si les es rentable cambiarse a otra entidad para aprovechar las promociones.
“Por norma general, podemos afirmar que un cambio de entidad nos saldrá a cuenta si el interés actual de nuestro crédito hipotecario es del 2% o superior. Y es que en estos momentos, la inmensa mayoría de los bancos españoles ofrecen unos tipos por debajo de ese límite“.
Si el hipotecado decide dar el paso, tiene que saber que cuenta con varias opciones. Una es contratar una hipoteca nueva y cancelar la que hay en vigor.
Esto permite modificar cualquier aspecto, lo que puede venir bien si, por ejemplo, se quiere ampliar el capital del crédito. Eso sí, habrá que pagar unos 1.000 euros por la cancelación del anterior préstamo más lo que cueste formalizar el nuevo.
Así, lo más sencillo suele ser hacer una subrogación, es decir, sustituir al banco actual por otro que ofrezca mejores condiciones. Con esta operación podemos modificar el interés, la vinculación, las comisiones y el plazo de reembolso.
Aumento de las subrogaciones
Precisamente, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre Mayo y Julio, las subrogaciones de hipoteca aumentaron más de un 50% en nuestro país en comparación con el mismo periodo del año anterior. Esto pone de manifiesto la “clara predisposición creciente de los hipotecados por mejorar sus condiciones de financiación y empezar a ahorrar en intereses“, afirman desde el comparador, que cifran en hasta 40.000 euros el ahorro logrado al cambiar la hipoteca de entidad.
Recuerdan que para subrogar la hipoteca es necesario formalizar una serie de trámites que requieren la intervención de una notaría, de una gestoría y del Registro de la Propiedad.
Sin embargo, según la ley hipotecaria, le corresponde al banco afrontar estos gastos. El cliente, por su parte, deberá abonar únicamente el coste de la tasación de la vivienda, que suele oscilar entre los 300 y los 500 euros, y la posible comisión por subrogación que le aplique su banco.
Esa penalización tan solo se pagará si así lo recoge la escritura de la hipoteca y el porcentaje aplicado está regulado por ley. Los límites se establecen dependiendo del año en el que se firmó la hipoteca y de si se trata de un crédito a tipo fijo o variable.
En cualquier caso, la comisión por subrogación máxima será del 2% o del 0,15% si el cliente aprovecha el cambio de banco para pasarse del tipo variable al fijo.
No obstante, ya hay entidades que financian el coste de la comisión por subrogación o que pagan la tasación a cambio. “Gratis o pagando, cambiar el préstamo hipotecario de entidad es una operación que sale a cuenta en la mayoría de los casos“, aseguran en un estudio en el que calcula que el 65% de los hipotecados saldría ganando con el cambio.
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